城市更新的"模式切换"

2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确要求城市更新"坚持应留尽留，全力保留城市记忆"。这份文件标志着中国城市更新从"大拆大建"到"有机更新"的正式切换。

2026年，这一转变已经深入实施。全国城市更新年投资规模超过3万亿元，涉及老旧小区改造、历史街区保护、工业遗存活化、城中村改造、基础设施更新等多个领域。城市更新已经成为房地产行业从"增量开发"向"存量经营"转型的核心赛道。

城市更新的四大核心模式

模式一：老旧小区改造

老旧小区改造是城市更新中覆盖面最广、投资规模最大的领域。2026年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，惠及居民约900万户。“十四五"期间（2021-2025年），全国累计完成老旧小区改造约22万个，超额完成原定目标。

老旧小区改造的内容从"基础类”（水电气路等基础设施）向"完善类"（加装电梯、停车位、充电桩等）和"提升类"（养老、托育、便利店等公共服务设施）升级。2026年，老旧小区改造的单均投资额从2020年的约200万元提高到约500万元，改造标准显著提升。

以上海为例，2026年上海计划完成老旧小区改造1000万平方米，加装电梯3000台以上。加装电梯是老旧小区改造中"最难啃的骨头"——涉及居民意见协调、资金分摊、施工组织等复杂问题。上海的经验是"政府补贴+居民自筹+社会资本"三方出资，政府补贴比例约为40%，居民自筹约60%。

模式二：城中村改造

城中村改造是2026年城市更新中力度最大的领域。2024年，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，将城中村改造上升为国家战略。

2026年，全国超大特大城市（21个城市）城中村改造全面铺开。深圳计划改造城中村超过100个，涉及建筑面积超过5000万平方米；广州计划改造城中村83个，涉及投资超过5000亿元；上海计划改造城中村约50个，涉及居民约10万户。

城中村改造的核心模式从过去的"拆除重建"转向"拆除重建+综合整治+微改造"的多元模式。深圳的"统租改造"模式——由政府或国企统一租赁城中村房屋，进行统一改造和运营——成为城中村改造的新范式。2026年，深圳通过统租模式改造的城中村房屋超过40万套（间），为城市提供了大量"品质好、租金低"的租赁住房。

模式三：历史街区保护与活化

历史文化街区的保护与活化是城市更新中"最需要绣花功夫"的领域。2026年，全国共有历史文化街区超过1200个，历史建筑超过6万处，保护与活化的需求巨大。

代表性案例包括：上海张园——上海最大的石库门建筑群，经过"修旧如旧"的改造后，引入高端商业和文化业态，成为上海新的城市地标。北京首钢园——将工业遗存改造为文化创意产业园区，2026年日均客流量超过5万人次，入驻企业超过200家。成都宽窄巷子——通过"微改造"提升商业品质和文化体验，2026年客流量超过3000万人次，成为中国城市更新的标杆项目。

模式四：TOD综合开发

TOD（Transit-Oriented Development，公共交通导向开发）是2026年城市更新的重要模式。TOD的核心逻辑是：围绕地铁站、高铁站等交通枢纽，进行高密度、混合功能的综合开发，实现"站城一体"。

2026年，中国已有超过50个城市在推进TOD综合开发项目。代表性项目包括：深圳前海TOD、广州南站TOD、成都天府TOD、杭州西站TOD等。万科、华润、龙湖、越秀等房企在TOD领域积极布局，TOD项目已经成为房企获取优质土地资源的重要渠道。

城市更新的资金来源

城市更新面临的核心挑战之一是资金。2026年，城市更新的资金来源主要有以下渠道：

  • 政府财政资金：中央和地方政府通过专项债、财政补贴等方式投入城市更新，2026年城市更新专项债发行规模预计超过5000亿元。
  • 政策性银行信贷：国开行、农发行等政策性银行提供长期低息贷款，期限可达20-30年，利率低至2.5%-3%。
  • 社会资本：房地产企业、城市更新基金、私募股权基金等参与城市更新投资，2026年社会资本参与城市更新的投资规模预计超过1万亿元。
  • 城市更新REITs：2026年，首批城市更新REITs有望推出，为城市更新项目提供退出通道，吸引更多社会资本参与。

城市更新的挑战

尽管前景广阔，城市更新仍面临诸多挑战：一是产权复杂，许多老旧小区涉及多个产权主体，协调难度大；二是居民诉求多元，部分居民对改造成本分摊、补偿标准等存在分歧；三是盈利模式不清晰，许多城市更新项目的投资回报周期长、利润率低，对社会资本的吸引力有限；四是历史保护与开发建设之间的平衡难以把握。

结语

2026年，城市更新已经成为中国城市化进程中的"主旋律"。从"大拆大建"到"有机更新"，变化的不只是改造方式，更是城市发展理念的转变——城市不再是"建"出来的，而是"长"出来的。对于房地产行业来说，城市更新意味着从"增量时代"进入"存量时代"，从"开发商"转型为"城市运营商"。这是一条更慢、更难、但更可持续的路。